مصایب خانه دار شدن

فروردین امروز، راه پرپیچ وخم دریافت وام مسکن را بررسی می‌کند؛
مصایب خانه دار شدن
 
امروز با توجه به بالابودن هزینه‌های معیشت خانوار، اگر بنا باشد، زوجی که تازه تشکیل خانواده داده‌‌است و یا خانواری که دارای چند فرزند هستند و تنها راه کسب درآمدی آن‌ها حقوق اندک کارگری است، با وام‌های سنگین مسکن به سختی بتواند، خانه‌ای تهیه کند.


اما پس از طرح مسکن مهر که با موفقیت چندانی همراه نبود، دولت روحانی برای حل مشکل مسکن، طرح‌های متعدد پرداخت وام مسکن را ارایه کرد؛ ولی راه‌های پرپیچ خم آن که به هفت خوان رستم شبیه‌ است، بسیاری از متقاضیان را با مشکل روبه‌رو کرده‌است.
مصائب خانه دارشدن از طریق وام‌های بانکی و طرح‌هایی همچون خانه اولی آنچنان جدی بوده که برخی از کارشناسان اقتصادی معتقدند شرایط وام‌هایی همچون وام80 میلیون تومانی، به گونه‌ای است که  فرد وام گیرنده باید 160 میلیون تومان به بانک بازگرداند.
البته کارشناسان معتقدند  چنین وام‌هایی  سبب بالارفتن یکباره نرخ زمین و مسکن می‌شود؛ از این رو باید در نحوه پرداخت وام‌ها دقت عمل ویژه‌ای صورت گیرد.
سردرگمی در پیچ و خم دریافت وام
متقاضیانی هم که تاکنون برای دریافت وام مراجعه کرده‌اند، معتقدند؛ فردی که متقاضی وام مسکن است باید برای تامین مدارک و تشکیل پرونده دوندگی کند و از سوی دیگر ضامن‌ها نیز جرات ضامن شدن برای وام‌های سنگین  را ندارند.
مانع دیگری که متقاضیان تسهیلات بانکی با آن روبرو هستند، بالابودن نرخ اقساط وام‌های مسکن است؛ چراکه محاسبه میزان  اقساط  به گونه‌ای است که کارگران و کارمندان خانه‌اولی که حقوق‌های آن‌ها به یک میلیون و 800 هزار تومان نمی‌رسد؛ باید علاوه ‌بر اینکه کل حقوق خود را صرف پرداخت قسط کنند، مبلغی را نیز از دیگران قرض بگیرند یا شغل دومی را انتخاب کنند تا بتوانند این وام‌ها را دریافت کنند.
این درحالی است که گفته می‌شود اعطای تسهیلات مسکن یکم، نیاز به معرفی ضامن  و نامه کسر از حقوق ندارد و اگر شعبه‌ای از وام گیرنده ضامن بخواهد، تخلف کرده‌است.
حسن مرادی، مدیر طرح وبرنامه بانک مسکن کشور هم چندی پیش درباره طولانی بودن روند دریافت تسهیلات از زمان تشکیل پرونده که تا یک ماه به طول می انجامد، گفته بود: اقدامات و استعلاماتی که بانک مسکن انجام می‌دهد کمتر از ۱۰ روز طول می‌کشد، آنچه سبب می‌شود تا روند اعطای تسهیلات زمان بر شود، اقدامات مربوط به شهرداری، دارایی، سازمان ثبت اسناد و دفتر اسناد رسمی است.
 بررسی مقایسه‌ای شرایط وام مسکن در ایران با کشورهای دیگر نشان می‌دهد در ایران با نگاه بنگاهی حاکم بر بانک‌ها، چند برابر کشورهای دیگر از تسهیلات پرداختی مسکن سود دریافت می‌شود.
تسهیلات مسکن  در کشورهای دیگر
 براساس تحقیقاتی که صورت گرفته، الگو 20 ساله دولت انگلیس در پرداخت تسهیلات خرید مسکن، موفق‌ترین سیاست تأمین مالی بلندمدت در جهان است. در انگلیس، 40 درصد حجم سالانه تسهیلات خرید مسکن توسط شرکت‌های پس‌انداز غیروابسته به نظام بانکی پرداخت می‌شود.
در ترکیه، وام مسکن را عموماً بعضی از بانک‌ها از طریق وثیقه ملک خریداری شده اعطا می‌کنند. معمولاً مبلغ وام حداکثر 50 درصد بهای ملک و مدت بازپرداخت آن 10 سال با بهره 8 تا 10 درصد است.
 اما بانک‌های مالزی دو نوع وام مسکن ارائه می‌کنند؛ وام سنتی زماندار و وام مسکن انعطاف‌پذیر. در وام سنتی زماندار از وام‌گیرنده خواسته می‌شود که هر ماه مبلغی را بابت اقساط بازپرداخت وام، برای مدت زمانی مشخص (به‌عنوان مثال 30 سال) پرداخت کند. این پرداخت قابل پیش‌بینی، به وام‌گیرنده این امکان را می‌دهد که کنترل بهتری بر نقدینگی خود داشته باشد.
در هند وام‌های مسکن مختلفی وجود دارد، مانند وام مسکن تک نرخی که فقط به نرخ سود مبلغ وام گرفته شده بستگی دارد و ربطی به وام اصلی ندارد و وام GPM (پله‌ای) که در آن اقساط بازپرداخت در ابتدا کم است و به تدریج طی زمان افزایش می‌یابد.
 براین اساس، در این کشورها به دستمزد وام‌گیرنده توجه شده، درحالی که در ایران این موضوع دیده‌نشده‌است.
تنها راه؛ کاهش نرخ اقساط
با این حال، سید اصغر حسینی، مدیرشعب بانک مسکن  استان  قزوین در گفت وگو با «فروردین امروز»  در پاسخ به این سئوال که چرا روند اداری دریافت وام بانک مسکن سخت و پیچیده شده‌است،می‌گوید: برای دریافت وام مسکن مدارکی همچون سند مالکیت،پروانه وپایان کار ملک خریداری شده، مدارک شناسایی خریدار وفروشنده و مبایعه نامه (قولنامه)  از متقاضیان دریافت می‌شود که به نظر می‌رسد حداقل مدارک مورد نیاز برای پرداخت تسهیلات است.
 او درباره اینکه  نرخ بالای وام، هزینه بالای اوراق قرضه و گران بودن آن‌ها، دریافت انواع و اقسام کارمزدها از کارشناسی‌ها تا موارد دیگر سبب شده خرید  مسکن و  دریافت وام مقرون به صرفه نباشد  و باید به دنبال راهکاری  برای کاهش این هزینه‌ها بود، اظهار می‌کند: در حال حاضر نرخ تسهیلات پرداختی بانک مسکن از محل صندوق مسکن یکم در بافت‌های فرسود 8 درصد ودر غیر بافت فرسوده 9.5 درصد است وهمچنین از محل اوراق گواهی حق تقدم در بافت‌های فرسوده 16 درصد ودر غیر بافت فرسوده 17.5 درصد است که این نرخ نسبت به سایر بانک‌ها کمتر است.
به گفته این مدیر بانکی، کاهش نرخ تامین مالی تنها با مصوبه شورای پول واعتبار امکانپذیر است و این در شرایطی است که نرخ تجهیز منابع نیزمی بایست کاهش یابد، در این صورت کاهش نرخ تامین مالی پرداخت تسهیلات نیز امکانپذیر خواهد بود.
حسینی می‌پذیرد که نرخ اقساط  وام‌های مسکن سنگین است؛ چراکه  با درآمدهای آن‌ها تناسب ندارد؛ از این رو تصریح می‌کند: بانک مسکن یک بانک دولتی است وآنچه از جانب دولت تکلیف شود می‌بایست اجرا کرد، بدون شک افزایش مدت تقسیط راه کاهش اقساط است و تنها بانکی که اقدام به تقسیط بلند مدت تسهیلات پرداختی به مدت 12 سال را انجام می‌دهد، بانک مسکن است؛ البته  توان پرداخت تسهیلات به افزایش درآمد مردم نیز بستگی دارد که بانک به این موضوع توجه دارد.
 با این همه مدیرشعب بانک مسکن  استان  قزوین می‌گوید: هدف یک واحد اقتصادی علاوه بر ارائه خدمات مناسب، کسب درآمد است تا بتواند هزینه‌های جاری خود را پوشش دهد و از سویی دیگر با سودآوری و حاشیه سود منطقی توان پاسخ‌گویی به انتظارات سهامداران و سپرده‌گذاران خود را فراهم کند و بانک مسکن هم به عنوان یک بانک توسعه‌ای- تخصصی و عامل دولت در بخش مسکن نسبت به انجام وظایف خود در این خصوص اقدام می‌کند؛ولی در راستای استمرار ارائه خدمات و  انجام رسالت اجتماعی خود، به صورت مستمر نسبت به کنترل، مدیریت و بهبود شاخص‌های بهای تمام شده منابع و نرخ بازدهی مصارف خود اقدام کند.
با این همه، بسیاری از کارشناسان اقتصادی معتقدند اگر سازوکار «پس انداز + وام» بانک مسکن در خانه‌دار شدن بسیاری از خانوار دهه‌های شصت و هفتاد مؤثر بود، به دلیل پایین بودن نرخ تورم و همچنین بالا بودن قدرت خرید خانوارها در آن دوران بود؛ اما اجرای این طرح در دوره اخیر که قیمت مسکن دارای حباب قیمتی و بالاتر از نرخ واقعی است و نرخ تورم نیز مانع از به صرفه بودن پس انداز کردن پول می‌شود، کاری اشتباه است؛ به خصوص که نظام بانکی کشور با چالشی به نام رقابت مؤسسات مجاز و غیرمجاز پولی و اعتباری بر سر اعطای سود بیشتر به سپرده‌ها مواجه است.

مریم بهبهانی فر

شنبه 26 اسفند 1396
08:56:52