قزوین؛ رکورددار بیشترین افزایش تعداد واحدخالی
این در حالی است که نوسانات روزافزون قیمت ها، قیمت اقلام پایه مسکن را هم بی نصیب نگذاشته و قیمت تمام شده ملک، اکنون از وضعیت نامطلوب فعلی هم فراتر می رود تا قدرت خرید از آن چه که هست، کمتر شود. از سوی دیگر شرایط عرضه ملک در قزوین شرایط مساعدی نیست. بر اساس اطلاعات مربوط به سرشماری نفوس و مسکن در سال۹۵ از میان مجموع استان ها از جهت دارا بودن واحدهای خالی، قزوین در جایگاه هجدهم کشوری قرار دارد که نسبت به مساحت این استان جایگاه خوبی نیست. طبق این آمار در کل استان بیش از ۴۳هزار واحد خالی مسکونی وجود دارد و مقایسه ۲سرشماری در سال های ۹۰ تا ۹۵ نشان می دهد، قزوین طی این بازه ۵ ساله، نسبت به همه استان ها بیشترین میزان افزایش تعداد واحدهای خالی را داشته است.
سیاست های مسکن؛ ناتوان در پوشش قشر متوسط
این آمارها در کنار سیل متقاضیان مسکن در قزوین نشان می دهد، سیاست های تأمین مسکن در قزوین مسیر درستی را نپیموده است. بخشی از این واحدهای خالی عبارتند از مسکنی که برای قشر محروم در نواحی حاشیه ای، طراحی و تهیه شده که به دلیل نداشتن زیرساخت ها و پیوست های فرهنگی و اجتماعی مورد اقبال عموم قرار نگرفته است. بخش دیگر هم مربوط به واحدهای لوکس خالی در مناطقی مانند پونک و … است، که برای قشر متوسط دست نیافتنی محسوب می شود. اما خلأ میان این دو سطح مسکن چگونه پر می شود؟و مهم تر این که آیا سیاست های کنترلی می تواند وضعیت این را هم متعادل کند؟
در روزهای اخیر رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان قزوین با انتقاد از سیاست های اقتصادی و تأثیر آن در قیمت های بازار مسکن، گفته است: «با توجه به شیب تند افزایش قیمتی که امسال در حوزه مسکن به تبع تحولات اقتصادی شاهد آن بودیم، دیگر بازار مسکن طی ماه‌های آینده کشش افزایش بیش از این قیمت‌ها را ندارد.»
حالا چطور می توان میان انبوه واحدهای خالی به قیمت بالا و یا کیفیت بسیار پایین و حجم بالای تقاضای مسکن تعادل برقرار کرد تا قشر متوسط بتوانند رویای خانه دار شدن خود را محقق کنند؟
اوضاع بازار مسکن تنیده در شرایط اقتصادی
مسعود حق لطفی، مدیرکل راه و شهرسازی استان در گفتگو با «فروردین امروز»، در رابطه با تلاطم در بازار املاک و ناتوانی قشر متوسط برای تهیه مسکن، می گوید:« بازار مسکن و قیمت آن ارتباط مستقیمی با وضعیت کلی اقتصاد جامعه دارد و نمی توان آن را جدا از اقتصاد دید.»
او در پاسخ به این سوال که چه سیاستی می تواند به متعادل سازی بازار مسکن کمک کند، توضیح می دهد: « قیمت مسکن متأثر از چند عامل مهم شامل قیمت زمین، فرآورده ها مورد استفاده، بازار مصرف و سوداگری در این بازار است. اقتصاد کلان کشور قیمت زمین و حامل های مورد استفاده از قبیل آهن و سیما را تعیین می کنند و علاوه بر آن سوداگرانی که به دنبال ایجاد ارزش افزوده با مازاد سرمایه خود در بازار مسکن هستند، به این افزایش قیمت دامن می زنند.»
سیاستگذاری بازار مسکن حتی در اختیار وزراتخانه هم نیست
او ادامه می دهد: « از این جهت می توان گفت قیمت مسکن و سیاستگذاری برای آن، نه تنها در اختیار ما که حتی در اختیار وزارت خانه هم نیست.»
حق لطفی در توضیح نیاز استان به مسکن، می گوید: «بررسی های آماری ما نشان می دهد که ما برای تأمین نیاز متقاضیان، به ۶ هزار و ۷۰۰ واحد نیاز داریم که باید ساخته شود، این در حالی است که هم اکنون حدود ۴۵ هزار واحدخالی در استان وجود دارد که مالکان شخصی دارد و یا بر اساس نیاز متقاضیان ساخته نشده است. »
مدیرکل راه و شهرسازی استان معتقد است بازار مسکن بعد از هر دوره تلاطم آرامش خود را باز می یابد و در این باره، توضیح می دهد: «از سال ۹۱ رکود در بازار مسکن آغاز شد اما سال ۹۶ وضعیت برای مقطعی بهبود یافت و خرید و فروش جان گرفت. البته در ماه های اخیر باز هم رکود در بازار مسکن پا گرفته است اما چون ساخت و ساز یک عرصه دولتی نیست، این فراز و فرودها طبیعی است.»
کاهش تقاضای مسکن در سال های آینده
به اعتقاد حق لطفی با توجه به افت نرخ رشد جمعیت و کاهش متوسط اعضای خانوار از ۵ نفر به ۳٫۲نفر، پیش بینی می شود در سال های آینده تقاضای مسکن به شدت کاهش یابد و به تبع آن بازار از التهابات خارج شود.
او می گوید: « به طور کلی بخش دولتی نمی تواند با اجبار حوزه مسکن را تعدیل کند، چون مالکان شخص هستند و خودشان در مورد املاک خود تصمیم می گیرند اما گذر زمان، می تواند وضعیت این بخش را آرام کند.»
تداوم هر فعالیتی اقتصادی نیازمند ثبات است و بازار مسکن هم خارج از این قاعده نیست. نوسانات اقتصادی فروشندگان و خریداران را برای معاملات محتاط تر می کند. افزون بر آن تأمین و عرضه مسکن، به جز آن که یک فعالیت اقتصادی تلقی می شود، با تأمین ابتدایی ترین نیاز جامعه سروکار دارد و مادامی که روند افسار گسیخته قیمت ها در این بازار ادامه یابد، نمی توان به تعادل یافتن این بازار امیدوار بود. اگر مسئولان اراده ای برای مدیریت بازار مسکن دارند، لازم است از پله اقتصاد شروع کنند، تا اثرات آن را در حوزه مسکن هم ببیند.
این در حالی است که نوسانات روزافزون قیمت ها، قیمت اقلام پایه مسکن را هم بی نصیب نگذاشته و قیمت تمام شده ملک، اکنون از وضعیت نامطلوب فعلی هم فراتر می رود تا قدرت خرید از آن چه که هست، کمتر شود. از سوی دیگر شرایط عرضه ملک در قزوین شرایط مساعدی نیست. بر اساس اطلاعات مربوط به سرشماری نفوس و مسکن در سال۹۵ از میان مجموع استان ها از جهت دارا بودن واحدهای خالی، قزوین در جایگاه هجدهم کشوری قرار دارد که نسبت به مساحت این استان جایگاه خوبی نیست. طبق این آمار در کل استان بیش از ۴۳هزار واحد خالی مسکونی وجود دارد و مقایسه ۲سرشماری در سال های ۹۰ تا ۹۵ نشان می دهد، قزوین طی این بازه ۵ ساله، نسبت به همه استان ها بیشترین میزان افزایش تعداد واحدهای خالی را داشته است.
سیاست های مسکن؛ ناتوان در پوشش قشر متوسط
این آمارها در کنار سیل متقاضیان مسکن در قزوین نشان می دهد، سیاست های تأمین مسکن در قزوین مسیر درستی را نپیموده است. بخشی از این واحدهای خالی عبارتند از مسکنی که برای قشر محروم در نواحی حاشیه ای، طراحی و تهیه شده که به دلیل نداشتن زیرساخت ها و پیوست های فرهنگی و اجتماعی مورد اقبال عموم قرار نگرفته است. بخش دیگر هم مربوط به واحدهای لوکس خالی در مناطقی مانند پونک و … است، که برای قشر متوسط دست نیافتنی محسوب می شود. اما خلأ میان این دو سطح مسکن چگونه پر می شود؟و مهم تر این که آیا سیاست های کنترلی می تواند وضعیت این را هم متعادل کند؟
در روزهای اخیر رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان قزوین با انتقاد از سیاست های اقتصادی و تأثیر آن در قیمت های بازار مسکن، گفته است: «با توجه به شیب تند افزایش قیمتی که امسال در حوزه مسکن به تبع تحولات اقتصادی شاهد آن بودیم، دیگر بازار مسکن طی ماه‌های آینده کشش افزایش بیش از این قیمت‌ها را ندارد.»
حالا چطور می توان میان انبوه واحدهای خالی به قیمت بالا و یا کیفیت بسیار پایین و حجم بالای تقاضای مسکن تعادل برقرار کرد تا قشر متوسط بتوانند رویای خانه دار شدن خود را محقق کنند؟
اوضاع بازار مسکن تنیده در شرایط اقتصادی
مسعود حق لطفی، مدیرکل راه و شهرسازی استان در گفتگو با «فروردین امروز»، در رابطه با تلاطم در بازار املاک و ناتوانی قشر متوسط برای تهیه مسکن، می گوید:« بازار مسکن و قیمت آن ارتباط مستقیمی با وضعیت کلی اقتصاد جامعه دارد و نمی توان آن را جدا از اقتصاد دید.»
او در پاسخ به این سوال که چه سیاستی می تواند به متعادل سازی بازار مسکن کمک کند، توضیح می دهد: « قیمت مسکن متأثر از چند عامل مهم شامل قیمت زمین، فرآورده ها مورد استفاده، بازار مصرف و سوداگری در این بازار است. اقتصاد کلان کشور قیمت زمین و حامل های مورد استفاده از قبیل آهن و سیما را تعیین می کنند و علاوه بر آن سوداگرانی که به دنبال ایجاد ارزش افزوده با مازاد سرمایه خود در بازار مسکن هستند، به این افزایش قیمت دامن می زنند.»
سیاستگذاری بازار مسکن حتی در اختیار وزراتخانه هم نیست
او ادامه می دهد: « از این جهت می توان گفت قیمت مسکن و سیاستگذاری برای آن، نه تنها در اختیار ما که حتی در اختیار وزارت خانه هم نیست.»
حق لطفی در توضیح نیاز استان به مسکن، می گوید: «بررسی های آماری ما نشان می دهد که ما برای تأمین نیاز متقاضیان، به ۶ هزار و ۷۰۰ واحد نیاز داریم که باید ساخته شود، این در حالی است که هم اکنون حدود ۴۵ هزار واحدخالی در استان وجود دارد که مالکان شخصی دارد و یا بر اساس نیاز متقاضیان ساخته نشده است. »
مدیرکل راه و شهرسازی استان معتقد است بازار مسکن بعد از هر دوره تلاطم آرامش خود را باز می یابد و در این باره، توضیح می دهد: «از سال ۹۱ رکود در بازار مسکن آغاز شد اما سال ۹۶ وضعیت برای مقطعی بهبود یافت و خرید و فروش جان گرفت. البته در ماه های اخیر باز هم رکود در بازار مسکن پا گرفته است اما چون ساخت و ساز یک عرصه دولتی نیست، این فراز و فرودها طبیعی است.»
کاهش تقاضای مسکن در سال های آینده
به اعتقاد حق لطفی با توجه به افت نرخ رشد جمعیت و کاهش متوسط اعضای خانوار از ۵ نفر به ۳٫۲نفر، پیش بینی می شود در سال های آینده تقاضای مسکن به شدت کاهش یابد و به تبع آن بازار از التهابات خارج شود.
او می گوید: « به طور کلی بخش دولتی نمی تواند با اجبار حوزه مسکن را تعدیل کند، چون مالکان شخص هستند و خودشان در مورد املاک خود تصمیم می گیرند اما گذر زمان، می تواند وضعیت این بخش را آرام کند.»
تداوم هر فعالیتی اقتصادی نیازمند ثبات است و بازار مسکن هم خارج از این قاعده نیست. نوسانات اقتصادی فروشندگان و خریداران را برای معاملات محتاط تر می کند. افزون بر آن تأمین و عرضه مسکن، به جز آن که یک فعالیت اقتصادی تلقی می شود، با تأمین ابتدایی ترین نیاز جامعه سروکار دارد و مادامی که روند افسار گسیخته قیمت ها در این بازار ادامه یابد، نمی توان به تعادل یافتن این بازار امیدوار بود. اگر مسئولان اراده ای برای مدیریت بازار مسکن دارند، لازم است از پله اقتصاد شروع کنند، تا اثرات آن را در حوزه مسکن هم ببیند.
آذین دادگر
