مُسکّنِ مَسکن

اجرای «قانون مالیات بر خانه‌های خالی» چه تاثیری بر بازار مسکن دارد
مُسکّنِ مَسکن

آمارها می‌گویند: بیش از ۲،۵میلیون مسکونی خالی در سطح کشور وجود دارد که در اختیار افراد حقیقی و حقوقی قرار است. به گفته وزیر راه و شهرسازی، تاکنون یک و نیم میلیون مالک شناسایی شده‌اند که بیش از یک واحد مسکونی دارند و حتی یک نفر بیش از ۶۰۰واحد مسکونی خالی در اختیار دارد! آمارهایی که با راه‌اندازی «سامانه ملی املاک و اسکان» به دست آمده و البته هنوز قطعی نیست و به نظر می‌رسد حجم واحدهای مسکونی خالی در کشور بیش از این‌ها باشد.



سهم استان قزوین از این آمار البته براساس آمار سال۹۵، چهل و سه هزار و ۶۰۹واحد است. مدیرکل راه و شهرسازی استان با تاکید بر اینکه، روند واحدهای مسکونی خالی در قزوین طی سال‌های اخیر همواره رو به رشد بوده، می‌گوید: «در ۵سال منتهی به سال۹۵ میزان واحدهای خالی در قزوین ۹۶درصد رشد داشته و در حال حاضر به لحاظ میزان رشد، رتبه اول کشور مربوط به این استان است.»

68هزار خانه خالی، آمار تخمینی یا واقعی!
ابراهیم مبارک‌قدم می‌افزاید: «در سال۹۰، بیست و دو هزار و ۲۰۵واحد مسکونی خالی از سکنه در قزوین وجود داشته است، اما در سال۹۵ این میزان به ۴۳هزار و ۶۰۹واحد رسیده، یعنی در طی ۵سال، ۹۶درصد رشد داشته است.»
وی صرفا آمار واحدهای مسکونی خالی از سکنه قزوین در سال۹۵ را ارائه می‌دهد و تعداد دقیق این واحدها در سال جاری را به پایان فرصت دو هفته‌ای مالکان بیش از یک خانه برای خوداظهاری در «سامانه ملی املاک و اسکان» موکول می‌کند، اما چنانچه روند رشد واحدهای خالی از سکنه همانند نیمه نخست این دهه، افزایش یافته باشد در حال حاضر باید آمار واقعی خانه‌های خالی در قزوین را متجاوز از 68هزار واحد مسکونی محاسبه کرد. آماری که چنانچه به درستی محاسبه و اطلاعات آن مورد پردازش قرار گیرد، می‌تواند قزوین را در ردیف استان‌های پرظرفیت به منظور اخذ مالیات بر خانه‌های خالی نیز قرار دهد.
مدیرکل راه و شهرسازی استان با تاکید بر اینکه، هدف از راه‌اندازی «سامانه ملی املاک و اسکان» مهار سوداگردی در بخش مسکن است تا سرمایه در گردش برای تولید و عرضه مسکن صدمه نبیند، ابراز امیدواری کرده است تا دستگاه‌های مسئول با در اختیار قراردادن اطلاعات لازم از طریق این سامانه، به سازمان امور مالیاتی در انجام تکلیف قانونی خود به منظور اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی از سکنه کمک نمایند.
براساس اصلاحیه مجلس یازدهم بر قانون «اخذ مالیات از خانه‌های خالی»، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای بالای ۱۰۰هزار نفر جمعیت که به استناد «سامانه ملی املاک و اسکان» به عنوان خانه خالی شناسایی شده و بیش از ۱۲ماه از پایان عملیات ساخت (برای واحدهای نوساز) یا بیش از شش ماه از آخرین نقل و انتقال یا آخرین زمان سکونت (برای واحدهای غیرنوساز) گذشته باشد، در سال اول شش برابر، سال دوم ۱۲برابر و سال سوم ۱۸برابر درآمد اجاره، مشمول مالیات می‌شوند که بنابراین، جریمه این نوع نسبت به گذشته شش تا هشت برابر شده است؛ به گونه‌ای که پیش از این قرار بود مالکان واحدهای خالی در سال اول معاف از مالیات، سال دوم برابر با مبلغ اجاره سالیانه، سال سوم ۱.۵برابر و سال چهارم دو برابر اجاره سالیانه مالیات بپردازند.

مالیات تصاعدی بر خانه‌های خالی
در آستانه اجرای قانون «اخذ مالیات از خانه‌های خالی»، این پرسش به صورت جدی مطرح است که آیا اجرای این قانون تاثیری در کاهش قیمت سر به فلک کشیده مسکن خواهد داشت یا آنگونه که برخی کارشناسان معتقدند اخذ مالیات از اینگونه واحدها نه تنها به کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن منتهی نخواهد شد که ممکن است حتی سبب ایجاد التهاب تازه در این بازار و افزایش قیمت‌ها نیز گردد. گرچه شماری از فعالان این بازار نیز بر این باورند که گرفتن مالیات از مالکان واحدهای مسکونی خالی می‌تواند به انقلابی در بازار مسکن منجر شده و سبب ریزش قیمت‌های نجومی کنونی شود!
از سوی دیگر، برخی دیگر از کارشناسان حوزه مسکن، ضعف وزارت مسکن و شهرسازی در سطح کشور و به تبع آن در استان قزوین از در اختیار داشتن اطلاعات جامع خانه‌های خالی که این سالها بیشتر در زمینه سفته بازی و سرمایه‌گذاری تا سکونت مورد استفاده قرار گرفته‌اند را سبب به عدم اجرای کامل قانون «اخذ مالیات بر خانه‌های خالی» می‌دانند.
به گفته این فعالان، مهمترین ضعف قانون مصوب مجلس، عدم ضمانت‌های اجرایی برای برخورد با کسانی است که با شیوه‌های مختلف سعی در فرار از خوداظهاری در «سامانه ملی املاک و اسکان» دارند. بر همین اساس، در حالی که ضمانت اجرای دقیقی برای ترغیب یا تهدید مالکان خانه‌های خالی برای ثبت بی‌کم و کاست اطلاعات واحدهای مسکونی خود در این سامانه وجود ندارد، برای عدم پرداخت مالیات از سوی این افراد هم برخوردهای لازم پیش‌بینی نشده است.
با این همه، یک کارشناس بازار مسکن درباره تاثیر اجرای این قانون بر بازار مسکن می‌گوید: «اخذ مالیات از خانه‌های خالی در واقع طرح بدی نیست؛ البته در صورتی که دولت بتواند این واحد‌ها را شناسایی و از صاحبان خانه‌های خالی مالیات دریافت کند».
فردین یزدانی با تاکید بر اینکه، قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی تاثیری بر کاهش قیمت مسکن ندارد، اما مزایای دیگری دارد که می‌توان از آن‌ها استفاده کرد، می‌افزاید: «در سال۹۵ حدود دو میلیون خانه خالی در کشور وجود داشت که به نظر می‌رسد این تعداد واحد خالی امروز بیشتر هم شده است، اما اکثر این واحد‌های خالی لوکس هستند و تقاضای این واحد‌ها بیشتر از سوی افراد مرفه و پردرآمد مطرح است، بنابراین حتی عرضه این واحد‌ها در بازار، تاثیری در افزایش حجم عرضه مسکن نخواهد داشت و حداقل در کوتاه‌مدت نمی‌توان منتظر کاهش قیمت مسکن بود».
وی با بیان اینکه، خانه‌های مناسب با درآمد اقشار ضعیف به تعداد کافی وجود ندارد و بیشتر صاحبان خانه‌های لوکس هستند که با عرضه این واحد‌های خالی به بازار بار دیگر صاحب خانه می‌شوند؛ اضافه می‌کند: «بنابراین با اجرای این قانون، به نوعی سرمایه‌ها از جیب عده‌ای سرمایه‌گذار به جیب عده دیگری می‌رود و به دلیل نبود واحد‌های مسکونی مناسب با درآمد اقشار پایین این دهک‌های درآمدی حتی با عرضه این واحد‌ها به بازار باز هم بدون خانه می‌مانند و تغییری در وضعیت این افراد ایجاد نمی‌شود.»

 مالیات و جو مثبت روانی در بازار مسکن
در حالی که این فعال حوزه مسکن معتقد است: «قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی شاید در بلندمدت یا میان‌مدت بازار مسکن را متعادل کند، اما در کوتاه‌مدت تاثیری بر کاهش قیمت ندارد و نمی‌توان انتظار کاهش قیمت را با اجرای این قانون داشت»، یک کارشناس اقتصاد مسکن بر این باور است که شناسایی واحدهای خالی از سکنه و اخذ مالیات از مالکان این گونه واحدها، انقلاب قیمت مسکن را در پی خواهد داشت.
رضا مهرعلیان به «فروردین امروز» می‌گوید: «اتفاقا برغم آنچه گفته می‌شود که واحدهای خالی لاکچری و لوکس هستند و با عرضه در بازار مسکن، خریدار چندانی ندارند، بررسی‌ها نشان می‌دهد بخش قابل توجهی از واحدهای مسکونی خالی در شهر قزوین در متراژهای 100 تا 140متر بوده و از امکانات ویژه‌ای که آن‌ها را از دیگر واحدهای مسکونی متمایز سازد نیز برخوردار نیستند.»
وی می‌افزاید: «با توجه به نوع مالیاتی که بر خانه‌های خالی توسط مجلس وضع شده، خالی نگاه داشتن واحدهای مسکونی به عنوان کالای سرمایه‌ای دیگر نفع چندانی برای مالکان این واحدها ندارد و با اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی، آنها ناچار به عرضه واحد یا واحدهای خود در بازار خواهند شد و همین مساله، جو روانی مثبتی را در بازار مسکن ایجاد کرده و کاهش تدریجی قیمت مسکن در نیمه دوم امسال را سبب خواهد شد.»
این کارشناس اقتصاد مسکن، اضافه می‌کند: «اخذ مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه همچنین قیمت اجاره بها را هم تعدیل خواهد کرد بنابراین باید مصوبه چندی قبل دولت و ستاد ملی کرونا برای تعیین سقف اجاره بها را به فال نیک گرفت، اما در کنار استمرار این اقدام، باید دولت برنامه‌ای نیز داشته باشد که مالکان را به عرضه مسکن در بازار ترغیب کند.»
مهرعلیان با تاکید بر این نکته که بخش مهمی از التهاب بازار مسکن ناشی از سوداگری است، تصریح می‌کند: «بازار مسکن و زمین بدون اعمال حاکمیت دولت سروسامان نمی‌گیرد و باید اجاره‌داری حرفه‌ای برای کنترل اجاره بها نیز راه‌اندازی شود.»
وی همچنین خاطرنشان می‌کند: «طرح مسکن ملی نیز می‌تواند در صورت اجرای درست و برنامه‌ریزی شده توسط دولت و تامین واحدهای مسکونی بخشی از جامعه آماری فاقد مسکن، حجم تقاضا در بازار مسکن را کاهش داده و به تثبیت و کاهش قیمت منجر شود.»
به نظر می‌رسد اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی، بیش از آنکه درمان دردهای بازار مسکن باشد و به عرضه افزون‌تر واحدهای مسکونی در این بازار بینجامد، صرفا مُسَکنی است که فعلا می‌تواند برای ایامی از درد آوارشده بر این تن خسته بکاهد. بی‌شک اجرای این قانون به ویژه راه‌اندازی «سامانه ملی املاک و اسکان» تاثیر مثبتی در ساماندهی بازار خواهد داشت، اما راه برون رفت از بحران در بازار مسکن، درمان اقتصاد به گل نشسته کشور است؛ درمانی که باید آن را بهبود حکمرانی، شفاف‌سازی و مقابله با فساد و اتخاذ سیاست‌هایی مبتنی بر تنش‌زدایی در روابط بین‌الملل جستجو کرد. 


علیرضا جوادی

سه شنبه 18 شهريور 1399
06:43:52