مسکن، از رکود تا صعود

«فروردین امروز» علل انفجار قیمت مسکن در قزوین را بررسی می‌کند
مسکن، از رکود تا صعود

صنعت مسکن در ایران دچار چالش‌های بنیادی است و این را به راحتی می‌توان از «رکود غیرعلمی» و «صعود غیرواقعی قیمت‌ها» دریافت. مشکل اول صنعت مسکن نه به دلیل کمبود مسکن، که متاثر از بحران اقتصادی کشور در دوره‌های مختلف است.



رشد و حجم فزاینده نقدینگی در کشور وضعیتی را سبب شده که مترصد وقوع هر اتفاقی در حوزه سیاست خارجی یا بروز تنش‌های سیاسی داخلی و تصمیم‌های شتاب‌زده مسئولان اقتصادی، بلافاصله منجربه ورود سیل‌آسای حجم وسیع نقدینگی به بازار مسکن، ارز و طلا و در دو سال گذشته بازار خودرو شده و آثار تخریبی خود را با افزایش تورمی قیمت‌ها در حوزه‌های مختلف به نمایش می‌گذارد.
تاملی در وضعیت بازار مسکن در استان نیز گویای همین وضعیت است؛ در حالی که تا پیش از انتخابات مجلس یازدهم و همه‌گیری کرونا ویروس، شاهد رکود در تولید و خرید و فروش واحدهای مسکونی بودیم، به یک باره با ظهور کرونا، نه تنها بازار ارز، طلا و خودرو دچار تنش شد که قیمت‌ها در بازار مسکن نیز بین 25 تا 35 درصد افزایش یافت؛ در حالی که خرید و فروش چندانی در سه ماهه گذشته صورت نگرفته و بازار همچنان در شرایط رکود به سر می‌برد.
کنترل قیمت مسکن با توسعه شمال آزادراه
با این همه، برخی مسئولان دولتی و کارشناسان اقتصادی نظرهای مختلفی را درباره علت انفجار هرازگاه قیمت مسکن در قزوین و نرخ بالای تورم بهای واحدهای مسکونی استیجاری ابراز می‌دارند. معاون هماهنگی امور عمرانی استاندار قزوین یکی از این مسئولان است که توسعه شمال آزادراه در شهر قزوین را باعث کنترل قیمت مسکن می‌داند.
علی فرخزاد، تعدیل سیاست‌های استانی را راهکاری برای کنترل قیمت مسکن دانسته و می‌گوید: باید با توسعه اراضی شمال آزادراه قزوین- کرج که در حال حاضر ۲۵۰هکتار آن در شهرک مهرگان برای این امر اختصاص یافته، به افزایش تولید مسکن و در نتیجه تعدیل قیمت در این بازار کمک کنیم.
وی می‌افزاید: حدود پنج هزار هکتار زمین برای ساخت در شمال این آزادراه پیش بینی شده بود، اما این طرح تفصیلی در سال۹۴ به علت فراهم نبودن زیرساخت‌ها و خدمات زیربنایی به ۳۰۰هکتار کاهش پیدا کرده و همچنان بلاتکلیف باقی مانده است.
معاون استاندار با بیان اینکه، قزوین در نرخ اجاره مسکن و قیمت زمین از استان‌های دوم تا چهارم کشوراست، وجود باغستان سنتی در اطراف شهر را یکی از عواملی می‌داند که سبب شده تا امکان توسعه شهری و تأمین نیاز زمین و ملک وجود نداشته باشد.
فرخزاد به موضوع هجوم نقدینگی سرگردان به بازار مسکن نیز اشاره کرده و اضافه می‌کند: برخلاف سایر کشورها، مسکن و زمین در ایران اندوخته اقتصادی برای مردم ما محسوب می‌شود و وجود نقص در برخی قوانین مالیاتی حاکم بر مسکن همچون مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه موجب شده تا مردم نقدینگی خود را به جای تولید به سمت بورس بازی ببرند و از کالای مصرفی مسکن، استفاده سرمایه‌ای کنند.
وی البته افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد نیروی کار را از عوامل دیگر گرانی مسکن دانسته و تصریح می‌کند: از نظر شهرسازی، کمبود زمین با اضافه کردن تراکم به مناطق شمال شهر قزوین که زیرساخت‌های آن اجازه می‌دهد، قابل جبران است.
این مسئول دولتی یادآور می‌شود: در صورت ندادن مجوز افزایش تراکم در مناطق شمال شهر قزوین، رشد بیشتر قیمت مسکن را شاهد خواهیم بود زیرا با این اقدام، نرخ زمین بین واحدهای بیشتری سرشکن شده و قیمت هر واحد تا حدودی کاهش می‌یابد.
فرخزاد در عین حال با اشاره به کمبود زمین و تراکم پایین در شهر قزوین تاکید می‌کند: براساس آخرین سرشماری انجام شده، جمعیت شهر قزوین در مقایسه با سال‌های گذشته حدود ۴۰هزار نفر افزایش پیدا کرده است، در حالی که نرخ رشد جمعیت در شهرهای اقماری اطراف قزوین نیز مانند اقبالیه، محمودآباد، شریفیه، بیدستان، الوند و محمدیه بیش از ۵۰درصد رشد داشته که نشان می‌دهد به علت گران بودن مسکن در قزوین، سر ریز جمعیت به شهرهایی با فاصله متوسط ۵کیلومتر از قزوین سوق داده شده است.
وی همچنین خاطرنشان می‌کند: در آینده نزدیک شهرک مهرگان، به عنوان دومین شهر پرجمعیت استان شناخته خواهد شد و این سر ریز جمعیت از مرکز استان به سوی شهرهای اطراف زنگ خطری است که از افزایش بیش از حد قیمت مسکن در شهر قزوین حکایت دارد.

تاثیر کاهش سود سپرده‌ها بر بازار مسکن
در همین حال، در شرایطی که بانک مرکزی با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی سبب خروج این سپرده‌ از بانک‌ها و در نتیجه افزایش حجم نقدینگی در اختیار مردم و شتاب تورم در بازار شده است، یک عضو هیات علمی دانشگاه بین‌المللی قزوین می‌گوید: اگر نرخ سود سپرده‌ها کاهش پیدا کند به همان میزان تسهیلات با قیمت پایین‌تر به متقاضیان پرداخت می‌شود و این‌ها در تولید و در بخش خانوار برای رفع مایحتاج و حتی بخش مسکن استفاده خواهد شد و حتی رکود بخش مسکن را می‌تواند تغییر دهد.
روح‌اله بیات می‌افزاید: کاهش نرخ تسهیلات یکی از اقدامات اساسی است که انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف از جمله مسکن را افزایش خواهد داد؛ قیمت مسکن با کالاها و خدمات بسیاری ارتباط دارد و حرکت بخش مسکن همواره در ایران بدین‌گونه است که حرکت سایر بخش‌ها را نیز به‌دنبال دارد.
وی با اشاره به اینکه در ایران بخش مسکن به عنوان بخش پیشتاز محسوب می‌شود، تاکید می‌کند: ارائه مسکن اجتماعی، بازآفرینی شهری و تأمین تسهیلات با نرخ پایین‌تر برای مناطق فرسوده شهری می‌تواند علاوه بر افزایش ظرفیت شهر موجب رونق کسب و کارهای مختلف شود.
این استاد دانشگاه با بیان اینکه، رونق تولید، افزایش عرضه را با خود همراه خواهد داشت که به شکل کلی باعث ثبات قیمت در بازار خواهد شد، اضافه می‌کند: با رونق مسکن، ما طوفان افزایش قیمت اجاره و مسکن که طی چندسال گذشته شاهد بودیم و سپس به رکود رسیدیم را شاهد نخواهیم بود، یعنی یک افزایش منطقی که با رشد کل اقتصاد ما سازگاری داشته باشد قابل پیش‌بینی است.
بیات ادامه می‌دهد: خوشبختانه در ارتباط با بخش مسکن شرکت‌های بسیار زیادی فعال هستند که با افزایش عرضه مسکن علاوه بر رونق این بخش، شاهد رونق تولید هم خواهیم بود؛ بنابراین کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی اثرات مطلوبی روی اقتصاد دارد.
وی همچنین خاطرنشان می‌کند: فاصله عرضه و تقاضا در شهرها زیاد است، امید می‌رود با عرضه زیاد مسکن در بافت‌های فرسوده شاهد رونق این بازار باشیم که یک تیر و چند نشان باشد تا علاوه بر رونق بهبود وضعیت شهری را شاهد باشیم.
افزایش 28درصدی نقدینگی و رکود تورمی
روند افزایش قیمت زمین و مسکن در عین تورم سبب شده تا یک کارشناس حوزه مسکن از آن به عنوان بیماری صعب العلاج رکود تورمی نام ببرد. مهدی عیسی‌زاده با اشاره به علل ایجاد این بیماری، می‌گوید: وجود انبوه نقدینگی در جامعه و افزایش خرید مسکن با هدف سرمایه گذاری به جهت حفظ ارزش پول و سرمایه و هجوم متقاضی خرید، افزایش قیمت مصالح و هزینه‌های ساخت و همچنین عدم نظارت کارشناسان ذیربط بر سایت‌های خرید و فروش املاک، از جمله عواملی است که باعث شعله‌ور آتش داغ بازار مسکن شده است.
وی با اشاره به روش‌های برون رفت از این وضع نابه‌سامان می‌افزاید: اگر مردم در بازارهایی غیر از مسکن اعم از تولید و کسب‌وکار شاهد رشد سرمایه و حفظ ارزش پول خود باشند، تا حدودی دست از سر بازار ملک برداشته خواهد شد.
این کارشناس همچنین با تاکید بر ضرورت آگاه ساختن مردم نسبت به پیامدهای احتمالی سرمایه گذاری در حوزه مسکن، تصریح می‌کند: نرخ‌گذاری منصفانه از سوی کارشناسان مسکن برای جلوگیری از تورم بی‌رویه و کنترل قیمت‌ها در این بازار بسیار کارساز است.
با این همه، بانک مرکزی در تازه‌ترین گزارش آماری خود اعلام کرده است که کل نقدینگی کشور از آذر ماه سال گذشته تا آذر ماه سال98 معادل 28.2 درصد افزایش یافته است یعنی از مبلغ 1882هزار میلیارد تومان به رقم 2282هزار میلیارد تومان رسیده است. این حجم نقدینگی می‌تواند آثار زیان‌باری در حوزه‌های مختلف اقتصادی کشور برجای بگذارد.
به باور صاحب‌نظران، مدیریت نقدینگی نقش مؤثری در کنترل تورم (قیمت‌ها)، ثبات اقتصادی، تشکیل سرمایه از سوی بخش خصوصی، جذب سرمایه‌گذاری خارجی، پیش‌بینی‌پذیری افق اقتصاد کشورها، درنهایت رشد اقتصادی و سطح اشتغال‌آفرینی دارد. سیاست‌گذاران در شرایط نرمال اقتصادی و نه تحریم با تعیین نرخ هدف برای نرخ بهره و نرخ تورم (نرخ هدفگذاری شده)، اجزای نقدینگی را کنترل می‌کنند.
اما در شرایط تحریم، به‌دلیل فشارهای خارجی و عدم دسترسی به منابع ارزی جدید و محدودشدن بخش واقعی اقتصاد، سیاست‌گذاران پولی یا همان بانک مرکزی گزینه‌های محدودتری برای مدیریت نقدینگی و پایه پولی دارند. از این رو، فشارهای ناشی از بخش عرضه و تقاضا، مدیریت عناصر نقدینگی و پایه پولی کشور را دشوار می‌کند و این یعنی، ادامه روند تخریبی سیل گسترده انبوه حجم نقدینگی در جامعه بر بازار داخلی و رشد نرخ تورم که به افزایش قیمت‌ها در بازارهای مختلف از جمله مسکن منتهی خواهد شد.

علیرضاجوادی

پنجشنبه 8 خرداد 1399
09:24:34